Leerwohnungen
Der Leerwohnungsbestand und die Leerwohnungsentwicklung informieren über die Funktionsweisen des Wohnungsmarkts und liefern Erkenntnisse zur Wohnraumversorgung der Bevölkerung. Das Angebot an leerstehenden Wohnungen beeinflusst die Zugangschancen für Wohnungssuchende zu Wohnraum. Niedrige Leerwohnungsbestände deuten auf eine starke Wohnungsnachfrage hin und erschweren die Anmietung von Wohnungen. Die regionalen Leerwohnungsziffern sind daher eine wichtige Kennzahl bezüglich der angebotsseitigen Marktentwicklung und ein wichtiger Gradmesser der regionalen Wohnraumversorgung.
Zunehmende regionale Unterschiede bei der Leerstandsquote
Am 1. Juni 2020 beträgt die Leerwohnungsziffer im Kanton Luzern 1,50 Prozent. Das entspricht einem Plus von 0,05 Prozentpunkten gegenüber dem Jahr 2000. Das heisst, aktuell stehen anteilmässig geringfügig mehr Wohnungen leer als vor 20 Jahren.
Die Entwicklung verlief in den einzelnen Gemeinden sehr unterschiedlich. In 16 Gemeinden nahm die Leerstandsquote um mehr als 1,0 Prozentpunkte zu und in 14 Gemeinden um mehr als 1,0 Prozentpunkte ab. Alberswil, Büron sowie Knutwil sind 2020 die Gemeinden mit dem höchsten Leerwohnungsanteil (jeweils grösser als 6%). Die niedrigsten Leerwohnungsanteile verzeichnen Neuenkirch, Schlierbach, Adligenswil und Udligenswil (0,3% oder kleiner).
Gemessen am Variationskoeffizienten (Vk) sind die Unterschiede zwischen den Luzerner Gemeinden seit der Jahrtausendwende grösser geworden. Im zeitlichen Verlauf zeigten sich jedoch Schwankungen.
Markante Stadt-Land-Unterschiede
Beim Leerwohnungsanteil sind markante Stadt-Land-Unterschiede zu erkennen. Unter den 10 Gemeinden mit den höchsten Leerwohnungsziffern befinden sich überwiegend ländliche Gemeinden, unter den 10 Gemeinden mit den niedrigsten Leerwohnungsziffern überwiegend städtische und intermediäre Gemeinden. Im ländlichen Raum liegt der Median der Leerstandsziffern bei 1,53 Prozent. Das heisst, dass die eine Hälfte der ländlichen Gemeinden eine höhere und die andere Hälfte eine niedrigere Leerstandsziffer ausweist. Im städtischen Raum beträgt der Median der Leerstandsziffer 1,23 Prozent und im intermediären Raum 1,16 Prozent.
Im ländlichen Raum sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Gemeinden stärker ausgeprägt als innerhalb des städtischen und des intermediären Raums. Im zeitlichen Verlauf haben die Gemeindeunterschiede innerhalb des städtischen und des ländlichen Raums zugenommen. Im intermediären Raum sind die Unterschiede zwischen den Gemeinden hingegen kleiner geworden, das heisst, dass sich hier die kommunalen Leerwohnungsziffern einander angenähert haben.
Zunehmende Heterogenität im Agglomerationskern
Auf Ebene der Agglomerationsgemeinden zeigt sich ein ähnliches Bild wie bei der Stadt-Land-Betrachtung. Sehr hohe Leerwohnungsziffern von 3 Prozent und mehr weisen – mit Ausnahme von Dierikon – ausschliesslich Nicht-Agglomerationsgemeinden aus. Auffallend sind die niedrigen Leerstandsquoten in einer urbanen Gürtellandschaft, die den Agglomerationskern umgibt. Im Median ist das Leerstandsniveau in den Kerngemeinden am höchsten (1,65%) und in den Gürtelgemeinden am niedrigsten (0,79%). In beiden Räumen haben die mittleren Leerstandsziffern gegenüber dem Jahr 2000 zugenommen. In den Nicht-Agglomerationsgemeinden ist der Medianwert hingegen gesunken (2020: 1,30%; 2000: 1,56%).
Zwischen den Nicht-Agglomerationsgemeinden sind die Unterschiede bei den Leerwohnungsziffern aktuell am grössten, zwischen den Kerngemeinden am kleinsten. Vor 20 Jahren waren die Unterschiede zwischen den Gürtelgemeinden noch am grössten gewesen. Seither haben sie sich deutlich abgeschwächt, während die Unterschiede bei den Kerngemeinden und den Nicht-Agglomerationsgemeinden zugenommen haben.
Grosse kommunale Unterschiede in allen RET
Die Regionalen Entwicklungsträger (RET) sind in Bezug auf die Leerwohnungsziffer in sich keine homogenen, sondern sehr heterogene Räume: In allen vier RET sind sowohl Gemeinden mit vergleichsweise hohen als auch solche mit vergleichsweise niedrigen Leerwohnungsziffern vertreten. Der Median der Leerstandsanteile ist in den RET LuzernWest (1,59%) und LuzernPlus (1,34%) nicht nur am höchsten. Im regionalen Vergleich hat in diesen beiden Räumen auch der Anteil der Leerstände seit 2000 am stärksten zugenommen. Als einziger RET weist Sursee-Mittelland im Median eine Leerwohnungsziffer unterhalb der 1-Prozentmarke auf (0,97%). Dies nachdem sein Wert im Jahr 2000 (1,54%) noch höher lag als in den anderen drei Luzerner RET.
Die Leerwohnungsziffern der Gemeinden im RET Sursee-Mittelland unterscheiden sich stärker voneinander als in den RET IdeeSeetal, LuzernPlus und LuzernWest. Bezüglich der Entwicklung seit 2000 zeigt sich dieses Bild noch deutlicher: Sursee-Mittelland verzeichnete eine markante Zunahme der Unterschiede zwischen Gemeinden, die RET IdeeSeetal und LuzernPlus einen Rückgang. Die Unterschiede innerhalb von LuzernWest blieben hingegen relativ stabil; dies zumindest im Vergleich der Werte von Ausgangs- und Endjahr im Untersuchungszeitraum (2000–2020). Allen RET gemeinsam ist, dass die räumlichen Disparitäten bei ihnen relativ starken Schwankungen unterliegen.
Definition der Kennzahl
Die Leerwohnungsziffer bezeichnet das prozentuale Verhältnis zwischen der Zahl leerstehender Wohnungen und dem Wohnungsbestand am Ende des Vorjahrs. Als leerstehend gelten bewohnbare, möblierte oder unmöblierte Wohnungen und Einfamilienhäuser, die am Erhebungsstichtag nicht besetzt und zur Dauermiete (mind. 3 Monate) oder zum Verkauf ausgeschrieben sind.
Die Vergleiche zwischen den Regionalräumen basieren auf dem Median von Gemeindewerten. Median der Leerwohnungsziffern bedeutet, dass jeweils die eine Hälfte der Gemeinden eines Raumtyps über diesem Wert liegt, die andere Hälfte darunter.