Die untenstehende Grafik zeigt die Entwicklung verschiedener Kennzahlen rund um den Wohnungsmarkt, jeweils bezogen auf den Indexwert 100 im Jahr 2000. Die beiden blauen Kurven – dunkelblau und hellblau – bilden noch einmal die Entwicklung der Bevölkerung und der Haushalte ab. Interessant ist es, diese beiden Kurven mit der Entwicklung der anderen Kennzahlen zu vergleichen.
Seit dem Jahr 2000 sind im Kanton Luzern sowohl die Bauinvestitionen – die beiden grünen Kurven – als auch der Wohnungsbestand – die rote Linie – stärker gestiegen als die nachfragende Bevölkerung und die Privathaushalte. Die Investitionen in Wohnbauten – hier die oberste, hellgrüne Kurve – sind wiederum stärker gewachsen als die Bauinvestitionen insgesamt – hier die dunkelgrüne Kurve. Steigende Wohnbauinvestitionen bedeutet allerding nicht zwingend, dass in gleichem Masse mehr Wohnungen entstehen (beispielsweise wenn immer teuer gebaut wird). Und „mehr Wohnungen“ bedeutet auch nicht automatisch, dass diese besetzt werden beziehungsweise aufgrund der Angebotsfaktoren wie Preis, Wohnungsstruktur oder Lage besetzt werden können. Für eine genauere Beobachtung von Angebot und Nachfrage werden also weitere Kennzahlen benötigt.
Auf der Grafik ist die Zahl der neu erstellten Wohnungen und Einfamilienhäuser im Kanton Luzern seit dem Jahr 2000 ersichtlich. Im Durchschnitt der Periode 2014–2016 sind jährlich knapp 3'000 neue Einheiten erstellt worden. Das sind fast doppelt so viele wie während des 3-Jahres-Zeitraums von 2000 bis 2002. Die beiden Vergleichsperioden sind mit den blauen Rahmen hervorgehoben. Wie man an den rot markierten Balkenabschnitten erkennt, sind überwiegend Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und in gemischt genutzten Gebäuden entstanden. Grau markiert sind die neu erstellten Einfamilienhäuser. Die Einfamilienhäuser haben sowohl in absoluten Zahlen als auch anteilsmässig an allen neu erstellten Wohneinheiten gegenüber den Anfangs-2000er-Jahren abgenommen.
Die Wohnungsbautätigkeit im Kanton Luzern variiert auf regionaler Ebene stark. Ende 2016 ist der Anteil der Neuwohnungen am Wohnungsbestand in den Regionen Sursee/Sempachersee und Seetal sowie im Agglomerationsgürtel am höchsten gewesen, wo er jeweils über 2,3 Prozent betragen hat. Die tiefsten Werte haben die Stadt Luzern und das Entlebuch verzeichnet. In beiden Regionen haben die Anteile unter 1 Prozent gelegen. Der kantonale Durchschnitt hat sich auf 1,5 Prozent belaufen.
Die regionalen Unterschiede präsentieren sich jedoch anders, wenn die Wohnbautätigkeit in absoluten Zahlen angeschaut wird. Die meisten Neuwohnungen sind im Agglomerationskern erstellt worden, nämlich 845. Die wenigsten neuen Wohnungen entstanden in den Regionen Rottal-Wolhusen und Entlebuch, nämlich 108 respektive 91.
Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt widerspiegelt sich im Preis. Preisindices sind daher weitere wichtige Indikatoren zum Wohnungsmarkt. In dieser Grafik sehen Sie die Luzerner Mietpreisentwicklung seit 2011. Die blaue Linie bezieht sich auf die Mietpreise im Total. Im Total sind die Mietpreise kontinuierlich bis 2016 gestiegen, insgesamt um 5,05 Prozent. Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum sind die Mietpreise in der Schweiz um 3,65 Prozent gestiegen. Die rote Linie markiert die Preisentwicklung im Segment der neueren Mietwohnungen, das heisst von Wohnungen in Gebäuden, die noch keine 10 Jahre alt sind. Es lässt sich erkennen, dass die Entwicklung in diesem Marktsegment bis 2015 nahezu identisch zur Preisentwicklung im gesamten Mietwohnungsmarkt verlaufen ist. Erst im letzten Jahr deutet sich eine Öffnung der Schere an: Wie am Auseinandergehen der roten und der blauen Linie erkennbar ist, sind die Mietpreise im Neuwohnungsmarkt 2016 stärker gestiegen als die allgemeinen Mietpreise.
Eine weitere bekannte Kennzahl zur Einschätzung der Lage auf dem Wohnungsmarkt ist die Leerwohnungsziffer. Sie zeigt den prozentualen Anteil der leerstehenden Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand an. Wenn die Leerwohnungsziffer hoch ist, deutet das allgemein auf eine entspannte Lage am Wohnungsmarkt hin. Den Wohnungssuchenden stehen dann auf der Angebotsseite vergleichsweise viele Wohnungen gegenüber und die Erfolgschancen sind für sie grösser als bei einer tiefen Leerwohnungsziffer. Im Umkehrschluss deutet eine tiefe Leerwohnungsziffer entsprechend auf eine angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt hin.
Auf der Grafik ist die Luzerner Leerwohnungsziffer im Vergleich zu derjenigen der Gesamtschweiz zu sehen. Wie man erkennt, ist die Leerwohnungsziffer im Kanton Luzern tiefer als in der Gesamtschweiz – mit Ausnahmen am Anfang und in der Mitte der 2000er-Jahre. Am 1. Juni 2018 sind im Kanton Luzern 1,44 Prozent der Wohnungen unbesetzt gewesen, in der Schweiz 1,62 Prozent. Seit 2013 weist die Luzerner Leerwohnungsziffer zudem – parallel zur steigenden Wohnbautätigkeit der letzten Jahre – eine steigende Tendenz auf. Man könnte also schlussfolgern, dass der Indikator auf eine entspannte Marktlage hindeutet. Die Grafik zeigt allerdings auch, dass sich die Luzerner Leerwohnungsziffer heute auf einem Niveau befindet, das vergleichbar ist mit demjenigen um die Jahrtausendwende. Zudem ist der Markt regional nicht homogen.
Wie man erkennt, weichen die regionalen Leerwohnungsziffern 2018 – und damit die am Markt verfügbaren Wohnungen und Einfamilienhäuser – zum Teil deutlich vom kantonalen Mittelwert von 1,44 Prozent ab. Am rarsten sind Leerwohnungen in der Region Rottal-Wolhusen. Dort wurden 0,58 Prozent aller Wohnungen als leerstehend gemeldet. Am höchsten ist die Leerwohnungsziffer in der Region Unteres Wiggertal mit 2,3 Prozent. Im Agglomerationskern und in der Stadt Luzern, wo in absoluter Anzahl die meisten unbesetzten Wohnungen gemeldet worden sind, beträgt die Leerwohnungsziffer aktuell 1,94 beziehungsweise 1,02 Prozent.
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