Neben den angebotsseitigen Bauinvestitionen und der Wohnbautätigkeit ist auch auf der Nachfrageseite der Wohnraumbedarf im Kanton Luzern deutlich gestiegen. Wesentliche Treiber des Bedarfswachstums sind die Bevölkerungszunahme sowie die Veränderung der Alters- und Haushaltsstruktur im Zuge des gesellschaftlichen und demografischen Wandels. So steht dem starken Anstieg der Einpersonenhaushalte auf der einen Seite eine rückläufige Tendenz bei grossen Haushalten mit 5 und mehr Personen auf der anderen Seite gegenüber. Entsprechend ist in den letzten Jahrzehnten die durchschnittliche Haushaltsgrösse von 2,8 Personen (1980) auf 2,2 Personen (2020) gesunken. Ein Ausdruck dieser Haushaltsschrumpfung ist der zunehmende Wohnflächenkonsum pro Kopf: Im Kanton Luzern hat die durchschnittliche Wohnfläche pro Bewohnerin und Bewohner von 32 Quadratmeter im Jahr 1980 auf 47 Quadratmeter im Jahr 2020 zugenommen.
Gemäss der letzten Bevölkerungsbefragung 2019 sind 9 von 10 Luzernerinnen und Luzernern mit der eigenen Wohnsituation zufrieden. Gleichzeitig geben 11 Prozent der Kantonsbevölkerung in derselben Befragung an, im Wohnungsangebot das grösste Problem des Kantons zu sehen. Doch in welchen Wohnverhältnissen leben die Luzernerinnen und Luzerner konkret? Nachfolgend richtet sich der Blick auf die strukturellen Eigenschaften des Luzerner Wohnungsbestands und auf die Verhältnisse in Bezug auf Wohnungsgrösse, Wohnfläche und Bewohnertyp (Eigentum vs. Miete).
Ende 2020 lag im Kanton Luzern die Zahl der Gebäude mit Wohnnutzung bei 70'037. Der Wohnungsbestand belief sich auf 204'467 Einheiten. Fast zwei Drittel der Wohnungen befanden sich in Mehrfamilienhäusern. Der Anteil der Einfamilienhäuser betrug 16 Prozent. Die meisten Wohnungen im Kanton Luzern haben 3 oder 4 Zimmer. Mit 56 Prozent ist der Anteil dieses Grössensegments am Gesamtwohnungsbestand doppelt so gross wie jener der grossen Wohnungen mit 5 und mehr Zimmern. Der Anteil der Klein- und Kleinstwohnungen mit 1 oder 2 Zimmern liegt bei 16 Prozent.
Insgesamt ist der Wohnungsbestand seit 2000 um rund 52'200 Einheiten oder gut einem Drittel gewachsen. Mit einem Zuwachs von 46 und 43 Prozent legten die 2- und die 5-Zimmer-Wohnungen am deutlichsten zu. Am schwächsten zugenommen haben die 1-Zimmer-Wohnungen und die 6-Zimmer-Wohnungen (+29 bzw. +22%). Das Wachstum des Wohnungsbestands in den zahlenmässig dominierenden Grössensegmenten der 3- und 4-Zimmer-Wohnungen lag insgesamt im Bereich des kantonalen Mittels (+35 bzw. +31%).
Im regionalen Vergleich der Wohnungsbestände bestehen deutliche Unterschiede, was die Verteilung der grösseren und kleineren Wohnungen im Kanton betrifft. Jeweils gemessen am Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand zeigen sich ausgeprägte Stadt-Land-Unterschiede. So gab es in der Stadt Luzern im Jahr 2020 mit einem Anteil von fast einem Viertel verhältnismässig viele Kleinwohnungen mit 1 bis 2 Zimmern. Den kantonalen Durchschnitt (16,4%) übertraf in diesem Grössensegment nur noch die Region Rooterberg/Rigi (18,2%), während in den restlichen 9 Luzerner Regionen die entsprechenden Anteile darunter lagen.
Bildlich gesprochen wirkt die räumliche Verteilung der grossen Wohnungen mit 5 und mehr Zimmern wie ein Negativ der Verteilung der Kleinwohnungen. Grosswohnungen sind im ländlichen Raum verbreiteter als in den städtischen Gebieten. In der Stadt Luzern beträgt der Anteil der Wohnungen mit 5 und mehr Zimmern 13,6 Prozent. Das ist bei weitem der tiefste Wert unter allen Regionen, er ist halb so hoch wie der kantonale Durchschnitt (28,0%). Unterdurchschnittlich ist auch der Anteil im Agglomerationskern (23,0%). In den ländlichen Regionen Michelsamt/Surental, Seetal, Rottal-Wolhusen und Willisau werden mit jeweils mehr als 40 Prozent die kantonsweit höchsten Grosswohnungsanteile erreicht.
Die vier Regionen mit den anteilsmässig meisten Wohnungen mit 5 und mehr Zimmern sind es auch, welche die kantonsweit grössten Wohnflächen in ihrem Wohnungspark bereithalten. Am höchsten war 2020 der Anteil der Wohnungen mit 150 oder mehr Quadratmetern Wohnfläche in den Regionen Rottal-Wolhusen und Michelsamt/Surental (je 25%). In der Region Michelsamt/Surental gab es gemessen am Wohnungsbestand auch am meisten Einfamilienhäuser (27%), was die grossen Wohnflächen in diesem Gebiet weitgehend erklärt. Den kleinsten Anteil an grossen Wohnungen mit 150 und mehr Quadratmetern (7%) und an Einfamilienhäusern (4%) verzeichnete die Stadt Luzern.
Ein ausreichender Wohnraum gehört zu den Grundbedürfnissen des Menschen. Im Jahr 2019 lebten 6 Prozent der Wohnbevölkerung im Kanton Luzern in einer überbelegten Wohnung. Als überbelegt gelten Wohnungen mit weniger als einem Zimmer pro Haushaltsperson. Bei Ausländerinnen und Ausländern betrug dieser Anteil 16 Prozent, bei Schweizerinnen und Schweizern 4 Prozent. Seit 2010 ist der Anteil bei der ausländischen Wohnbevölkerung um 3 Prozentpunkte gesunken; jener der schweizerischen Wohnbevölkerung ist in diesem Zeitraum konstant geblieben. Ausländerinnen und Ausländer sind seit 2010 jedoch stets um ein Vielfaches stärker von Überbelegung ihrer Wohnungen betroffen als Schweizerinnen und Schweizer.
Die Luzerner Bevölkerung ist ein Volk von Mieterinnen und Mietern. 63 Prozent der bewohnten Wohnungen im Kanton Luzern waren im Jahr 2019 von Mietern/-innen belegt. Nur ein relativ kleiner Anteil der Mietwohnungen entfällt auf Genossenschafter/innen.
Die Wohneigentumsquote, die den Anteil der von der Eigentümerin oder vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnungen am Bestand aller bewohnten Wohnungen misst, lag bei 34 Prozent. Als Wohneigentum gelten dabei Haus- sowie Stockwerks-/Wohnungseigentum. Gegenüber dem Jahr 2000 hat die Wohneigentumsquote insgesamt zugenommen. Besonders die in den 1960er-Jahren in der Schweiz eingeführte Rechtsform des Stockwerkeigentums erfreut sich wachsender Beliebtheit. 2019 betrug der Anteil der Wohnungen, die von Stockwerkeigentümern/-innen selbst bewohnt wird, 12 Prozent. Das sind rund 4 Prozentpunkte mehr als im Jahr 2000. Der Hauseigentumsanteil ist seit 2000 hingegen um rund 2 Prozentpunkte gesunken.
2019 wurden in der Stadt Luzern 8 von 10 Wohnungen zur Miete bewohnt, im Agglomerationskern 6 von 10. Von den Eigentümern/-innen selbst genutzt wurden in der Stadt 15 Prozent und im Agglomerationskern 33 Prozent der Wohnungen. In allen übrigen Analyseregionen des Kantons war selbstbewohntes Wohneigentum stärker verbreitet.
Wie hoch sind die Luzerner Wohnungsmieten? Über alle Wohnungsgrössen hinweg betrachtet, haben die Luzerner Haushalte im Jahr 2019 im Median 1'300 Franken für die monatliche Nettomiete ausgegeben. Das heisst, dass die eine Hälfte der Haushalte mehr und die andere Hälfte weniger Miete bezahlt hatte.
Für 1-Zimmer-Wohnungen wurden im Median 730 Franken Nettomietzins aufgebracht. Mit zunehmender Zimmerzahl steigt die Mietzinshöhe an. Der Mietzins für Wohnungen mit 6 und mehr Zimmern lag im Median bei 1'960 Franken. Zwischen 2010 und 2019 haben die Nettomedianmieten der Luzerner Wohnungen in allen Wohnungsgrössenkategorien nach Zimmerzahl zugenommen.
Mietpreise variieren aber nicht nur zwischen Wohnungen mit unterschiedlicher Zimmerzahl, sondern auch bei gleicher Zimmerzahl. 2019 hatten beispielsweise 25 Prozent der Haushalte in 3-Zimmer-Wohnungen für die monatliche Miete weniger als 1'050 Franken ausgegeben, 25 Prozent jedoch mehr als 1'530 Franken. Analog waren 25 Prozent der 4-Zimmer-Wohnungen mit einem Nettomietzins von unter 1'200 Franken pro Monat belegt und weitere 25 Prozent mit einem solchen von über 1'770 Franken.
Die Wohnungsmiete sinkt im Allgemeinen mit zunehmendem Gebäudealter. Im Jahr 2019 lag die Nettomedianmiete der „neusten“ Luzerner Wohnungen – das heisst von Wohnungen mit Baujahr zwischen 2001 und 2019 – bei 1'650 Franken pro Monat. Für Wohnungen, die zwischen 1981 und 2000 errichtet worden waren, betrug sie 1'330 Franken. Wohnungen mit Baujahr zwischen 1961 und 1980 wurden im Mittel zu 1'180 Franken pro Monat und solche mit Baujahr 1960 oder früher zu 1'220 Franken pro Monat vermietet.
Das Angebot an preisgünstigem Wohnraum ist vor allem für einkommensschwache Haushalte von Bedeutung, weil die Mietkosten das Haushaltsbudget stark belasten können.
Im Jahr 2019 lag der Anteil der preisgünstigen Mietwohnungen am Gesamtmietwohnungsbestand im Kanton Luzern bei 15 Prozent. Als preisgünstig gelten dabei Wohnungen, deren Nettomietpreis (d.h. ohne Neben- und Heizkosten) weniger als 70 Prozent des durchschnittlichen Mietpreises der Wohnungen mit gleicher Zimmerzahl beträgt.
Im Gegensatz zu früheren Jahren finden sich 2019 bei kleinen Wohnungen mit bis zu 3 Zimmern und bei grösseren Wohnungen mit 4 oder mehr Zimmern gleich hohe Anteile an preisgünstigen Mietwohnungen.
Das Mietpreisniveau ist das Marktergebnis eines komplexen Zusammenspiels von Angebot und Nachfrage. Es wird sowohl von wohnungsspezifischen Faktoren wie Grösse, Alter zu Zustand der Wohnungen als auch von standortspezifischen Wohnumfeldfaktoren wie Verkehrs- und Lärmbelastung, räumliche Lage (z.B. Zentrumsnähe, ÖV-Anbindung), Bildungs- und Freizeitangebote usw. beeinflusst. All diese Einflüsse spielen zusammen und erklären die zum Teil beträchtlichen Mietpreisunterschiede zwischen den Luzerner Regionen.
Im Jahr 2019 befanden sich die günstigsten Mietwohnungen in der Region Entlebuch; sie wurden dort im Mittel für monatlich 1'000 Franken vermietet. Im Mittel die höchsten Mieten pro Monat wurden im Agglomerationsgürtel sowie in der Region Rooterberg/Rigi gezahlt (Median je 1'400 Fr.). Auch im Segment der 4-Zimmer-Wohnungen lagen die kantonsweit günstigsten Wohnungen im Entlebuch, die teuersten befanden sich hingegen in der Region Sursee/Sempachersee: Während hier für eine 4-Zimmer-Wohnung im Median 1'620 Franken Miete bezahlt wurde, waren es im Entlebuch 1'150 Franken.
Im regionalen Vergleich zeigt sich ein vergleichsweise günstiger Mietraum in den ländlichen Regionen im Westen des Kantons Luzern, dies sowohl für die Wohnungen insgesamt als auch für das Grössensegment der 4-Zimmer-Wohnungen.
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