Bauinvestitionen und Wohnbautätigkeit tragen zur gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung bei. Sie sind damit einerseits ein wichtiger Gradmesser der Konjunktur. Andererseits liefern sie auch Erkenntnisse zur Wohnraumversorgung der Bevölkerung und zur Funktionalität des Wohnungsmarktes im Spannungsfeld zwischen Angebot, Nachfrage und nachhaltiger Siedlungsentwicklung. Im Kanton Luzern werden die Bauinvestitionen überwiegend von privaten Auftraggebern getätigt. 2019 betrug ihr Anteil an den insgesamt rund 2,9 Milliarden Franken Bauinvestitionen 86 Prozent. Ein grosses Volumen generierte dabei der Wohnungsbau.
Die unvermehrbare Ressource «Boden» ist nicht nur für das Bauen und Wohnen unverzichtbar, sondern stellt für fast jede wirtschaftliche und gesellschaftliche Aktivität eine wesentliche Grundlage dar. Entsprechend vielfältig wird sie für die menschlichen Bedürfnisse wie Wohnen, Arbeit, Verkehr und Freizeit genutzt.
Seit 1980/82 ist im Kanton Luzern die Siedlungsfläche um rund 4'500 Hektaren oder 41 Prozent gewachsen. Flächenmässig entspricht das der gut 3-fachen Siedlungsflächengrösse der Stadt Luzern. Weil die Siedlungsflächen insgesamt schneller wuchsen als die Bevölkerung im selben Zeitraum, nahm auch der Siedlungsflächenverbrauch pro Person zu: Gemäss den aktuellen Zahlen der Arealstatistik lag dieser 2015/16 bei 381 Quadratmeter pro Einwohner/in. Das sind pro Kopf etwa 19 Quadratmeter mehr als 1980/82 (+5%). Besonders stark war die Flächenzunahme bei den Wohnarealen. Diese haben im Kanton Luzern absolut um 86 Prozent und pro Kopf um 39 Prozent zugenommen.
Im Jahr 2019 hatten die privat getätigten Bauinvestitionen im Kanton Luzern einen Wert von gut 2,5 Milliarden Franken. Damit wurden die Rekordsummen der letzten drei Jahre zwar nicht erreicht, im längerfristigen Mehrjahresvergleich blieb die Investitionshöhe jedoch auf einem hohen Niveau: Private Auftraggeber investierten zwischen 2015 und 2019 mit durchschnittlich knapp 2,6 Milliarden Franken pro Jahr deutlich mehr in Bauprojekte als in den Jahren 2000 bis 2004 (rund 1,4 Mrd. Fr.). Über den gesamten Zeitraum von 2000 bis 2019 betrachtet haben sich die privaten Bauinvestitionen im Kanton Luzern verdoppelt.
Ein Grossteil der privat aufgebrachten Investitionsmittel floss in Wohnbauten. 2019 waren dies 1,7 Milliarden Franken oder zwei Drittel des gesamten Investitionsvolumens. Private Investitionen in Wohnbauten haben seit 2000 um 111 Prozent – und damit stärker als die privaten Bauinvestitionen insgesamt – zugenommen.
Steigende Wohnbauinvestitionen bedeutet allerdings nicht zwingend, dass in gleichem Masse mehr Wohnungen entstehen (beispielsweise wenn immer teurer gebaut wird). Und ein Mehr an Wohnungen bedeutet auch nicht automatisch, dass diese besetzt werden beziehungsweise aufgrund von Angebotsfaktoren wie Preis, Wohnungsstruktur oder Lage von der Marktnachfrage absorbiert werden können.
Im Jahr 2019 wurden im Kanton Luzern 3'020 Wohnungen und Einfamilienhäuser erstellt. Damit sind annähernd gleich viele Einheiten entstanden wie im jährlichen Durchschnitt der Periode 2015–2019 (3'022 Einheiten) und 85 Prozent mehr als während des 5-Jahres-Zeitraums von 2000 bis 2004 (1'629 Einheiten). Der jährliche Anteil der Neuwohnungen am Gesamtwohnungsbestand stieg seit Beginn des neuen Jahrtausends von 1,1 auf 1,5 Prozent.
2019 sind überwiegend Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (63,2%) und in gemischt genutzten Gebäuden (31,4%) entstanden. Die Einfamilienhäuser haben in den zurückliegenden Jahrzehnten sowohl in absoluten Zahlen als auch anteilsmässig an allen neu erstellten Wohneinheiten abgenommen. Gebaut wurden hauptsächlich mittelgrosse Wohnungen mit 3 oder 4 Zimmern (2019: 57,7%); es folgten die kleineren Wohnungen mit 1 oder 2 Zimmern (26,6%). Die grösseren Wohnungen mit 5 und mehr Zimmern machten 15,7 Prozent der Neubauwohnungen aus.
Die Wohnungsbautätigkeit im Kanton Luzern variiert auf regionaler Ebene stark. 2019 war der Anteil der Neuwohnungen am Wohnungsbestand in den Regionen Sursee/Sempachersee und Michelsamt/Surental am höchsten, wo er jeweils 2,3 Prozent oder mehr betrug. Die tiefsten Werte hatten das Seetal und das Entlebuch. In beiden Regionen lag der Anteil jeweils unter 1 Prozent.
Auch auf kommunaler Ebene waren die Unterschiede gross. 2019 verzeichneten 35 Gemeinden einen überdurchschnittlichen und 45 Gemeinden einen unterdurchschnittlichen Neuwohnungsanteil, darunter waren 10 Gemeinden ganz ohne neu erstellte Wohnungen. Umgekehrt beträgt der Neuwohnungsanteil in den 7 baustärksten Gemeinden jeweils über 4 Prozent; in den Gemeinden Dierikon und Knutwil sogar 8 Prozent und mehr.
Die Stadt Luzern gehörte zu den Gemeinden mit einem unterdurchschnittlichen Neuwohnungsanteil (1,1%). Absolut gesehen war die Bautätigkeit aber hoch: 2019 entstanden in der Stadt Luzern 499 Wohnungen, was dem höchsten Wert im Kanton entspricht.
Zur Einschätzung der Lage auf dem Wohnungsmarkt wird häufig die Leerwohnungsziffer herangezogen. Sie zeigt den prozentualen Anteil der leerstehenden Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand am Ende des Vorjahrs an. Das Angebot an leerstehenden Wohnungen beeinflusst die Zugangschancen für Wohnungssuchende zu Wohnraum. Eine niedrige Leerwohnungsziffer deutet auf eine starke Wohnungsnachfrage hin und erschwert die Anmietung von Wohnungen. Im Umkehrschluss deutet eine hohe Leerwohnungsziffer entsprechend auf eine entspannte Lage am Wohnungsmarkt hin.
Am 1. Juni 2021 standen im Kanton Luzern 2'513 Wohnungen leer (inkl. Einfamilienhäuser). Das entspricht einer Leerwohnungsziffer von 1,23 Prozent. Die Leerwohnungsziffer lag damit deutlich niedriger als in den beiden Jahren zuvor (jeweils rd. 1,5% per Stichtag am 1.6.). Von den am Stichtag leerstehenden Wohnungen waren 84 Prozent Miet- und 16 Prozent Kaufobjekte. 206 Leerwohnungen oder 8 Prozent wurden innerhalb der letzten beiden Jahre fertiggestellt. 2'307 Einheiten beziehungsweise 92 Prozent waren früheren Baudatums.
Nach Jahren der Zunahme der Luzerner Leerwohnungsziffer – dies parallel zur starken Wohnbautätigkeit der letzten Jahre im Kanton Luzern (siehe oben) – wäre es jedoch verfrüht, bereits von einer Trendumkehr zu sprechen. Es bleibt, die Entwicklungen der kommenden Jahre zu beobachten. Zudem ist der Luzerner Markt regional und nach Grössensegmenten nicht homogen.
Im Segment mit bis zu 3 Zimmern standen anteilmässig deutlich mehr Wohnungen leer als bei den Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern. Der Anteil der Leerwohnungen am Wohnungsbestand war bei den 1-Zimmer-Wohnungen am höchsten (1,88%). Von den 2- und 3-Zimmer-Wohnungen waren 1,61 respektive 1,75 Prozent unbesetzt, von den Wohnungen mit 4 und 5 Zimmern 1,25 respektive 0,55 Prozent. Anteilmässig am wenigsten Leerstände gab es bei den Wohnungen mit 6 und mehr Zimmern (0,37%).
Im Vergleich zu 2020 nahm die Leerwohnungsziffer bei den 2-Zimmer-Wohnungen zu (+0,12 Prozentpunkte), während sie in den übrigen Grössenkategorien abgenommen hat. Im Grössensegment der Wohnungen mit 3 und 4 Zimmern war die Abnahme am stärksten (–0,46 bzw. –0,42 Prozentpunkte), bei den Wohnungen mit 6 und mehr Zimmern am schwächsten (–0,10 Prozentpunkte).
Die regionalen Leerwohnungsziffern weichen zum Teil deutlich vom kantonalen Mittelwert von 1,23 Prozent ab. Am rarsten waren Leerwohnungen in den Analyseregionen Sursee/Sempachersee und Agglomerationsgürtel. Dort waren am Stichtag 0,79 beziehungsweise 0,80 Prozent aller Wohnungen als leerstehend gemeldet. Am höchsten war die Leerwohnungsziffer in der Region Unteres Wiggertal (2,49%). Das war schon in den letzten fünf Jahren so gewesen.
Gegenüber 2020 verzeichneten die Regionen Michelsamt/Surental (–0,73 Prozentpunkte) und Rooterberg/Rigi (–0,62) die stärkste Abnahme ihrer Leerwohnungsziffern. In vier weiteren Regionen (Seetal, Agglomerationskern, Sursee/Sempachersee, Willisau) lag die Abnahme des Leerwohnungsanteils zwischen –0,30 und –0,60 Prozentpunkten, während die Leerwohnungsziffern in der Stadt Luzern (–0,05 Prozentpunkte) fast unverändert und im Unteren Wiggertal unverändert geblieben sind.
Eine Zunahme ihrer Leerwohnungsziffern verzeichneten drei Regionen. Am stärksten war der Anstieg in der Region Rottal-Wolhusen (+0,31 Prozentpunkte). Im Agglomerationsgürtel (+0,09) und im Entlebuch (+0,04) war die Zunahme deutlich schwächer. In der Stadt Luzern lag der Leerwohnungsanteil unterhalb des kantonalen Mittels: 2021 waren 517 Wohnungen oder 1,10 Prozent des städtischen Wohnungsbestands unbesetzt.
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